こんにちは、NiSHです。愛知県の田舎で夫婦二人のブックカフェを営んでいます。
今日は飲食店を始める際の最難関とも呼べる、『理想の店舗物件の探し方』を私の経験からお伝えしていきます。
これからカフェや飲食店を始めたい方のお役に立てたら嬉しいです。ぜひ参考にしてください。
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【カフェを始めるには？ 店舗物件を契約するまでの流れを解説】
これから飲食店をしたいと思っている方にとって、お店を始めるということは初めてのことばかりだと思います。
特に店舗物件の探し方については、誰もが難しく感じるところでしょう。
あまりに早すぎるタイミングで探してもいけませんし、開業に必要なことがすべて決まってから探しても時間の無駄です。
店舗物件探しは、ある意味長期スパンで考えるべきことです。他の準備と同時並行的に進めていく必要があります。
まずは、店舗物件を探すまでの流れを解説します。
・物件探しから契約までの道のり
店舗物件を契約するまでの道のりは以下のようになります。
- 理想のお店のイメージを固めてから物件を探す
- 希望する物件が見つかる
- 条件を確認する
- 内装外装のデザインを物件に合わせて調整する
- 施工業者立ち会いで内見し、見積もりを依頼する
- 必要な金額がすべて揃ったら融資申請する
- 契約する
探し始めてもすぐに理想のお店が見つかることはほとんどありません。2〜3ヶ月から半年ほどは見つからないと思っておいた方が良いでしょう。
店舗物件を探すまでは時間がかかりますが、良い場所が見つかるとそこからはスピード勝負になります。
- 開業資金を融資してもらう場合は金融機関に申請する
- お店の什器や備品を買い揃える
- 必要な届出を行う
- 開店
店舗が見つかればお店の開店まではものすごい早いスピードで進んでいきます。そのため、物件が見つかる頃には、開業に必要な準備のほとんどが終わっていないといけません。
・店舗探しに必要な準備は？ 物件を探す前にやっておくべきこと
良い店舗が見つかれば、他の人も狙っている可能性は高いです。横から奪われないようにするには、とにかく早く契約をすることです。
もし、融資を受ける予定であれば、事業計画書を提出して面談を行い、その後融資許可が下りればお金が入ります。
審査には1ヶ月以上かかることもありますので、良い物件が見つかったら一刻も早く融資申請を行った方が良いでしょう。
つまり、店舗物件を探すときには、すぐに融資申請ができるように事業計画書を作っておく必要があるということです。店舗物件の家賃と改装費以外の部分はほぼ完成させておかなくてはいけません。
店舗探しや融資申請の流れなど、私がお店を開くまでに辿った36ステップは以下の記事で紹介しています。参考にしてみてください。
>>【小さなカフェのはじめ方】おしゃれなお店で成功する方法を36ステップで解説
開業準備やお金の工面ができていない状態だと、不動産屋さんから見たら「冷やかし」です。そう思われないように、店舗物件を探す前に開業の準備を進めておきましょう。
【借りたい空き物件の条件を考える5つのコツ】
飲食店の物件を探す際には、どのような物件を探しているかという「希望条件」を伝えることから始まります。
希望条件がはっきりしないことには、不動産屋さんも提案しようがありません。
- エリア
- 大きさ
- 家賃予算
- 居抜き物件かスケルトン物件か
- 独立店舗か施設内か
まずはこれらの5項目について考えてみましょう。
・お店を開きたいエリア
出店希望エリアをどこにするか。まずは●●市や〇〇町といった大体のエリアを決めます。
決めるための要素は、自分の地元だったり、憧れの場所だったり、景色のいい場所、人通りが多くお客さんが来てくれそうな場所だからといったことでいいと思います。どこのエリアが良いといった正解はありません。
人通りが多いところだとお客さんが来てくれるイメージがあるかもしれませんが、その分競合も多くなり家賃も比較的高くなるので必ずしもメリットばかりではありません。
カフェの場合は、山奥のカフェでもお客さんが訪れます。一般的には人通りの多いところが繁盛すると言われますが、全ての業種がそれに当てはまるわけではないのです。
「景色のいいところでカフェをやりたい」といった夢はよく聞きますが、「景色のいいところ」を条件に探そうとしても不動産屋さんには相手にされません。
最低限希望するエリアを●●市〇〇町ぐらいには絞っておきましょう。
逆に「△△駅のすぐ側」や「□□通り」という細かいところまで決めてしまうと、逆に当てはまる物件の数が減ってしまいます。
一旦、市や町まで決めておき、件数が多い場合はそこからさらに絞ったり、逆にあまりにも見つからない場合はそのエリアを中心に拡大していきましょう。
・物件の広さ(坪数)と駐車場の有無
物件探しの際、店舗の大きさは坪数で表されます。
ネットで物件を探してみても坪数表示ですし、いろんなカフェ開業本やネットで調べると、
「席数は、坪数×1.5で考えなさい」
といった感じで書かれています。
１坪というのは２畳（たたみ二枚）分と言いますが、私は普段から坪数で考える癖がついていなかったので全然イメージできませんでした。
畳を何枚敷いた大きさがいいかなんてわからない人も大勢いるのではないかと思います。
いろいろなお店を見て回る中で、「これくらいの規模のお店がいいなぁ」というイメージがあると思います。
帰りのお会計の際に「将来飲食店を開きたくて、このお店くらいの大きさがいいなと思ってるんですが、差支えなければどれくらいの坪数なのか教えていただきたいです。」と聞いてみてください。
大抵の場合は教えてもらえると思います。そのお店の坪数が「自分が開きたいお店の坪数」になります。
また、郊外のお店の場合は駐車場の有無は死活問題になります。
本当は席数と同じだけの駐車台数を停めれる場所があればいいのですが、さすがにそんな広い駐車場を持っている物件はありません。
少しでも広い駐車場があることが望ましいです。または店舗物件の近くに月極めなどで借りられる別の駐車場があることも条件に入れておくことをおすすめします。
お店の大きさに関しては、もう一つ意識しておかないといけない考え方があります。それは、必要な売上が達成できるサイズなのかということです。
毎月100万円の売上を最低ラインと設置しているのに、このサイズのお店では毎日5回転以上しないといけないなんてことにあとから気付いても遅いです。
また、広すぎるお店にしたことで予定人件費を大幅に上回ることになったなんてことも起きかねません。
理想とするお店を参考に決めるのであればそこまで大きく外すことはないと思いますが、カフェの物件のサイズを決めるときには「売上目標が達成できるか」「お客様が居心地よく過ごせる席数か」など複合的な考え方が重要になります。
・予算（賃貸費用）
賃貸物件の場合、家賃は非常に重要です。全く身の丈に合っていない物件を決めてしまうと、経営が続かない大きな要因になります。
想定予算や上限予算など、しっかりと戦略的に家賃予算を決めて物件を探すべきです。では、どれくらいの予算にすれば良いのでしょうか？
一般的に飲食店の店舗の家賃は売上の10％以下に抑えるべきだと言われます。
では売上はどれくらいを想定したら良いのか？ その計算もしなければ、家賃予算も出てきませんよね。売上に関してなど店舗経営のお金についてはこちらの記事を一度ご覧ください。
上の記事でカフェ開業前に考えておくべき「最低必要金額」を解説しています。
最低必要金額を基準に予算を振り分けていけば、身の程知らずな高い家賃の物件に契約することはなくなります。
このようにすれば希望する家賃金額が明らかになりますが、家賃に関しては不動産屋さんに積極的にこちらから伝えることはしなくていいです。
「どれくらいの予算で考えていますか？」と聞かれたら「家賃よりも条件に合うことを重視しています」などと答えるに留めましょう。
・居抜き物件？スケルトン物件？間借り？
物件選びのポイントとして「居抜き物件」か「スケルトン物件」かというものがあります。
飲食店の居抜き物件というのは、前のお店の作りや設備がそのままになっている物件のこと。水道やガスが通っていたり、まだ使える冷蔵庫などの什器が残っていたりします。
スケルトン物件というのは、まっさらな状態の箱のようなイメージで、これから店舗内の配置を設計して、水道やガスを引いたり什器を入れたりしなくてはいけません。
飲食店初心者であれば、居抜き物件の方が初期投資は圧倒的に少なくて済みますが、正直どちらにも善し悪しはあると思っています。
居抜き物件の場合は、簡単な改装で済むのでスケルトンよりもお金がかからないというメリットもあります。
しかし、残っているもののほとんどが自分の店に不要なごみの場合もあり、その処分に十数万円かかることもあります。
私もこのパターンでした。カフェを開くにあたって、以前うどん屋さんだった店舗に残っていた製麺機や茹で釜などはほとんどがゴミ。居抜き物件の場合は「片付け」というマイナスからのスタートになることもあると思い知らされました。
一方、スケルトン物件の場合は、自由にお店内を思いのままに設計できる良さがありますが、その分お金がかかります。
雑貨屋さんのように商品を並べて商売開始が出来る店であればいいかもしれません。
ですが、水道やガスを通す大がかりな工事を必要とする飲食店を始める場合には1からの工事になるので多額のお金がかかります。
どちらにもメリットデメリットがありますので必ずしもどちらがいいとは決められませんが、初心者がお店をする上では、ある程度お店の形が出来ている居抜き物件の方がおすすめです。
また、最近は第3の選択肢「間借り」という方法も注目されています。（参照：存在感高まる「ゴーストレストラン」“味が何よりも重要”、ネットの評価が注文に直結）
バーをやっているお店にお願いして、バーの営業をしていないお昼の時間にお店を借りるというものです。
中には店舗を持たずにUber Eatsでの配達だけに特化したゴーストレストランという業種も登場してきています。ゴーストレストランも基本的には飲食店のキッチンを間借りして運営されています。
・独立店舗かテナントか
物件探しの条件で考えておくべきもう一つの要素は、「独立型」か「テナント型」かというところです。
よく、ビルやマンションの中にお店があったり、同じような形のばらばらのお店が軒を連ねていたりするのを見かけます。そうしたお店が施設型の物件です。
逆に建物一軒が独立して立ち、そこがお店になっているのが独立型です。
都会の街中では商業ビルの中や一階部分にお店があることも多く、郊外ではラーメン屋やパン屋、カフェのように独立した飲食店も多く見受けられます。
この辺りは好みの部分も多いと思いますが、希望があればこちらも伝えるようにしましょう。
・注意！条件を狭めすぎると物件が見つかりにくい
実際にはこれらの他にも、希望する細かい条件がいくつもあると思います。私の場合は「店舗の上に住めればいいなぁ」と思っていたのでそんな条件も持っていました。
ですが、不動産屋さんに伝える時点ではその条件については言いませんでした。理由は、条件が細かすぎると該当する物件の数が減るからです。
今回5つの条件を決めておこうという提案をしましたが、始めはエリアと大きさだけに絞って条件に合う物件があるか探してもいいと思います。
その方がより多くの物件を見ることができます。
不動産屋さんによってはもう少し細かい条件を指定してくれと言われる方もいるので、準備しておくに越したことはないのですが、狭めすぎると母数が減るということは意識しておいてください。
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【希望のカフェ物件が見つかる3つの探し方】
飲食店の店舗物件を探す場合、以下の手順で進めていきます。
- インターネットで物件を探す
- 不動産屋に電話して探す
- 歩いて探し、見つけた不動産屋さんに入ってみる
それぞれ解説します。
1、インターネットで物件を探す
まずは一番取り掛かりやすい方法が、インターネットを使って物件を探すことです。
『アットホーム』や『飲食店.com』、『居抜き物件サイト ぶけなび』などが並ぶと思います。
また、愛知県には「テンポアップ」という店舗専門の不動産があったりするなど、地域ごとに飲食店物件に強いお店があったりするので、そういったものもチェックしてみてください。
東京・大阪・愛知の中心部ぐらいで物件を探している方は、こうしたサイトを見るだけでもたくさんの物件が並んでいて参考になると思います。
逆に地方にはまだまだ飲食店向けの物件を紹介してくれるサイトはあまりありません。
私は愛知県の名古屋から車で2時間ぐらいの田舎で探していたので、こうした大手サイトでは希望エリアの取り扱い物件が少なく、あまり役に立ちませんでした。
とは言え、大きさや場所による家賃の相場が大体わかるので、一度必ずチェックしておくべきところかなと思います。
また、少しでも興味がある物件があれば、実際に不動産屋さんに連絡を取って実物を見に行ってみてください。
物件の情報を眺めているだけで何ヶ月も経ったという人がカフェ開業希望者の中には大勢います。
サイトで検索するだけでも行動しているだけ素晴らしいと思いますが、本当の物件探しは初めての内見からだと私は思っています。
なので、ちょっとした興味で構いませんので、ぜひ実物を見に行ってみてください。
2、不動産屋に電話して探す
都会以外に住む全ての人にとって、最も物件が見つかる方法は不動産屋さんに直接電話をして聞くことだと思います。
方法はインターネットを開き、検索窓に『地域名＋不動産』と入力します。そうすると上部にGoogleMapと合わせた検索結果が表示されます。
そして、「さらに表示」を押すことで、地域の不動産のほぼすべてが表示されます。そこで表示された不動産屋さんに直接電話をしていきます。
電話をかけ、挨拶と飲食店を開くために物件を探している旨を伝え、希望条件を伝えます。
私は最初の文言をテンプレート化して電話をかけました。
こういった感じです。
本当は「元飲食店で、10万円以内で、出来れば店舗の上に住める」といったもっと細かい条件が自分の中であったのですが、電話の段階では最低限の条件に絞って簡潔に伝えることを心がけました。
不動産屋さんによっては、建物の「売買」しか扱っていないこともあるので「賃貸で」ということも先に伝えるようにしています。
条件に合う物件を持っていなければそれまでですし、似たような条件の所を持っていれば教えてくれるので、その時は「一度伺って図面や実際の建物を拝見したいのですが、いつ頃がよろしいですか？」とアポイントを取って伺いました。
私も初めはインターネットだけで探していました。ですが、実際不動産屋さんに電話で聞くと、ネットに載っていない物件も数多く存在します。
インターネットで探すことは簡単ですが、ネット上にある物件が全てではありませんし、既に契約済みのものがいつまでもあったりもします。
昔ながらの個人でされているような不動産屋さんの場合、ホームページを持っていないところもあります。
そうした昔から地域に根差した不動産屋さんこそ、探している物件を持っている場合も多いのです。
電話は緊張します。希望条件の伝え方が曖昧だと途中で切られることもありました。
ですが、条件をテンプレ化して事務的に掛けていくことで緊張もなくなりましたし、自分の希望する条件もはっきりして伝えやすくなります。
私は30件近くの不動産屋さんに電話をしました。根気のいる作業ですが、「次の不動産屋さんにもしかしたら希望する物件があるかもしれない。見つかるまで探せば見つかる。諦めるから見つからないだけだ。」と言い聞かせて電話に臨みました。
何度かかけるとすぐに慣れますので、どんどん掛けまくりましょう。
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3、歩いて探す
これはオススメしません。コスパが悪すぎます。実際に私も希望する町を車で回ったり歩き回ったりしました。
「営業は足で稼ぐ」といった言葉があるように、確かに物件探しを「やってる感」はあります。ですが、めちゃくちゃコスパが悪いです。
貸し出し中の物件も滅多に見つかりませんし、ウロウロ同じところを回ったりしていると不審がられます。笑
また、不動産屋さんを直接訪れるのもやめた方がいいです。
自分が不動産屋だと想像したらわかるのですが、いろんな仕事がある中で、アポイントなしの急な訪問自体が邪魔です。
また、アポイントも取れない客ということで初対面から信用を欠きます。
先ほどのように電話で希望を伝えておけば、不動産屋さん的には該当物件の図面も用意しておけますし、似たような物件も紹介してみようという気になってくれるかもしれません。
アポなし直接訪問はデメリットばかりなのでやめましょう。
【店舗物件は、調べて、電話して、実際に見てから決める。】
店舗物件探しを始めたら、初めての内見はなるべく早い方がいいと思います。だらだらといろんなサイトを眺めて『うーん、もっといいのがないかなー』と言っていても一向に進みません。
私も不動産屋さんに連絡を取ったり内見することで『絶対にカフェをやるんだ』という気持ちになりました。
そして、物件を実際に見ることで、『この場所に自分のお店があったら。ここで自分が働いていたら。』というイメージもできます。
私も何件も物件を見て回るたびに頭の中は理想のカフェをやっている自分にワクワクしていました。そして、『早くいい物件を見つけてカフェを始めたい！』という気持ちでいっぱいになっていました。
店舗物件探しは夢のお店をオープンするための原動力になります。
この行動を繰り返す中でみなさんが開く飲食店の場所が見つかります。とにかく行動あるのみです。
【良い物件が見つかったら即契約？ 不動産屋に確認したいこと】
「希望の条件で家賃も予算内。ここでカフェを始めたい。」そう思ってもすぐに契約を決めてはいけません。不動産屋に確認しなければいけないことが2つあります。
まず、その物件で飲食店を開くことは可能かということ。私も始めるまで知りませんでしたが、実は飲食店を開けない物件やエリアというものが存在します。
その代表例が「市街化調整区域」です。国によって定められたこのエリアには、住宅や商業施設などを建てることが認められません。
特に地方でお店をする場合、周りの畑や田んぼ、森林がある場合もありますよね。そんなエリアは注意が必要です。飲食店の禁止エリアでないかは事前に確認するようにしましょう。
市街化調整区域には カフェは作れても、パン屋さんは作れない。ふるーい規則。
最近は自治体によっては、パン屋はＯＫ。宮崎はＮＧ。 法律だから仕方ないとお役所はいうだけで変えようとはしない。お役所の個人の見識次第。めんどくさがりが担当だと何も変わっていかない悲しい事実．．．— Bread&Butter (@taachi_no_pan) March 3, 2011
市街化調整区域について詳しくは以下のサイトが参考になります。
>> 神戸市 市街化調整区域における開発（建築）許可に関するよくある質問
また、居抜き物件の場合は前に入っていたテナントが何年くらい続いたか？ どんな理由で辞めたのか？ といったことも確認しましょう。
空き物件の中には、新しいお店が入ってもすぐに潰れて入れ替わるような場所も多く存在します。そうした場所は条件が良くてもなるべく避けるべきです。
不動産屋さんの中には不利益となる情報を教えたくない担当者もいるでしょう。その場合は、近隣の方に聞いてみたりして情報を集めましょう。
【失敗しない店舗物件の選び方｜好みではなく経営者視点で考える】
店舗物件を探す流れはイメージできたでしょうか？
これからいくつもの候補物件に出会い、その中から実際に自分の飲食店を開くためのお店を決めていくことになります。
では、いくつもの物件の中からどのようなことに注意して物件を決めたら良いのでしょうか？
もちろん「自分の開きたい店の条件に合う」ということは大前提ですが、物件を決める上で忘れてはいけない視点がありますのでお伝えします。
それは、「その物件でお店を続けていけるか」ということです。つまり経営視点で物件を見ることが重要です。
いくら新しくて綺麗でいい感じの店舗物件でも、それがビルの2階以上であれば認知率は大きく下がり、来店数も伸び悩むでしょう。
また、ちょっと奮発して高い家賃の物件を借りると、固定費が大きくなり経営が難しくなります。
物件を見る際は、以下の3つの点から考えてみてください。
・改装費：理想のお店にするのにどれくらいの費用がかかりそうか
・売上予測：この店舗で目標の売上は達成できる見込みがあるか
飲食店の中でもカフェを開きたい人などは、立地よりも「自分の理想とする内装や外装か？」を重視する傾向が強いように感じます。
ですが、大事なのはそのお店を長く続けていくことです。そのためには経営の視点で立地を見ることが不可欠です。
もちろん、「絶対に成功する物件」なんて存在しません。ですが、経営のことを考えずに契約して、後から後悔する人は大勢いるのが実情です。
この場所なら理想のカフェを作って、長く続けていけそうか
この記事が少しでも参考になれば幸いです。
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